Comment acheter un local professionnel ?

marie cordier

Votre projet d’installation en libéral a bien avancé. Vous avez accompli les démarches administratives nécessaires au lancement de votre activité. Vous avez également réalisé une étude de marché afin de choisir la zone géographique où vous souhaitiez vous installer. Enfin, vous avez décidé si vous préfériez vous tourner vers un achat ou une location.

Vous êtes donc prêt, désormais, à vous mettre en quête du parfait local pour accueillir votre cabinet. Cette recherche sera décisive, puisqu’elle déterminera vos conditions de travail et celles dans lesquelles vous accueillerez vos patients. Il est donc important de ne rien laisser au hasard ! C’est pourquoi nous avons conçu ce guide pour vous aider dans vos recherches.

Puis-je installer mon cabinet où je le souhaite ?

Les restrictions pour limiter la concurrence

En étudiant les critères démographiques et les données de l’indicateur APL, vous avez choisi la zone où installer votre cabinet. Avez-vous une latitude totale pour choisir un lieu d’installation au sein de cette zone ? Pas tout à fait. Il existe différentes restrictions selon les professions afin de limiter la concurrence entre les professionnels.

Voici quelques exemples de restrictions à prendre en compte :

Il n’est pas possible pour un masseur-kinésithérapeute ou un pédicure-podologue de s’installer dans le même immeuble qu’un confrère sans obtenir l’accord de ce dernier ou de l’Ordre. Il ne peut pas non plus s’installer dans une zone où il fera concurrence à un confrère qu’il a auparavant remplacé pendant plus de 3 mois.
Pédicure-podologue, orthophoniste, etc. : différentes professions ont l’interdiction d’installer leur cabinet dans un local commercial.
Un infirmier libéral ne peut s’installer dans une zone considérée comme “sur-dotée” qu’en cas de départ définitif d’un confrère dans cette zone. De plus, il ne peut créer de nouveau cabinet dans ces zones ; il doit reprendre un cabinet existant ou s’installer dans un cabinet collectif.

Il est recommandé aux professionnels de santé de se rapprocher des instances régulant leur profession pour connaître l’ensemble des règles à suivre.

Puis-je installer mon cabinet à mon domicile ?

Il est théoriquement possible d’installer son cabinet à son domicile, sous réserve d’obtenir l’accord :

du propriétaire du logement lorsque l’on est locataire,
de la copropriété,
de la mairie dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans certains départements.

De plus, le professionnel de santé devra s’assurer que son logement permet l’installation d’un cabinet respectant les règles énoncées ci-dessous.

Quelles règles le local doit-il remplir ?

Les obligations légales des ERP catégorie 5

Un ERP (Établissement Recevant du Public) se doit d’être accessible aux personnes

handicapées. Les cabinets libéraux se situent dans la 5e catégorie d’ERP (ne reçoivent pas beaucoup de public). Il doit respecter un certain nombre d’obligations légales :

Il doit faire plus de 17 m².
Il doit être divisé en deux espaces au minimum : une salle de consultation et une salle d’attente.
La présence de sanitaires est obligatoire dès lors que la structure emploie un salarié.
Différentes règles d’hygiène ainsi que de sécurité (incendie, stockage des déchets médicaux, normes électriques) doivent être respectées.
Si un permis de construire est nécessaire, vous trouverez le document CERFA à remplir ici.

Par ailleurs, le cabinet doit respecter des règles en matière d’accessibilité aux personnes handicapées. Fixées par la loi n°2005-102 du 11 février 2005 sur les ERP (établissements recevant du public), elles stipulent par exemple que :

La largeur des portes et couloirs et l’espace de manœuvre doivent permettre la circulation des fauteuils roulants.
Des plans inclinés, des ascenseurs et/ou une signalétique adaptée doivent rendre l’accès au cabinet possible pour tous.

Pour tester sa bonne conformité, vous pouvez vous auto diagnostiquer L’accessibilité des établissements recevant du public (ERP) | Ministères Écologie Énergie Territoires (ecologie.gouv.fr)

Si l’ERP répond aux normes d’accessibilité, on envoie une attestation sur l’honneur au préfet du département et à la commission pour l’accessibilité de la commune où est implanté l’établissement. (Direction de l’information légale et administrative, 2019)
Si l’ERP ne répond pas aux normes d’accessibilité, on remplit le formulaire CERFA ici. On adresse ce formulaire à la mairie du local professionnel.

Il existe cependant des dérogations aux règles d’accessibilité dans certaines situations, dans les bâtiments préexistants uniquement :

lorsque le cabinet est installé au domicile du professionnel,
en cas d’impossibilité technique ou liée à des règles de protection d’un patrimoine classé,
en cas de refus de la copropriété d’effectuer les travaux de mise en conformité des parties communes.

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L’aménagement du cabinet

En plus de ces obligations légales, quelques règles de bon sens assurent le confort des patients comme du professionnel.

Au moment de choisir et d’aménager le local, il est important de veiller :

A l’intimité et au respect du secret médical : isolation phonique de la salle de consultation, fenêtres occultées par du verre teinté ou des stores.
Au confort des patients : température agréable, sanitaires accessibles, assises adaptées.
Au choix de matériaux et d’équipements hygiéniques : linoléum ou carrelage au sol, lavabo en salle de consultation, etc.

Au-delà de ces principes essentiels, il est recommandé de créer une atmosphère apaisante pour ses patients. Choisir des couleurs claires, effectuer des travaux de modernisation réguliers, rendre la salle d’attente accueillante… Ces petits détails rendent l’expérience de soins plus fluide et agréable.

Installer son cabinet, combien ça coûte ?

L’installation d’un cabinet paramédical représente un investissement de départ conséquent. De plus, de nombreuses dépenses de fonctionnement interviendront dès le lancement de l’activité et doivent être anticipées.

Le coût d’une installation dépend énormément des modalités d’exercice : rachat de patientèle, matériel d’occasion, matériel « fait maison », type de patientèle, etc. Il faut a minima compter entre 2000€ et 5000€ pour les professionnels de la rééducation.

Il est souvent conseillé de garder 50% du chiffre d’affaires pour soi et de mettre 50% de côté pour toutes les charges.

Pour vous aider à effectuer votre évaluation sur mesure, voici une liste des coûts à prendre en compte :

montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie pour une location,
montant de l’apport, des mensualités et frais annexes (notaire, agence) pour un achat,
coût des travaux à réaliser pour mettre le cabinet aux normes et l’aménager,
coût du matériel médical ou paramédical à acquérir,
charges salariales ou prestations de secrétariat, d’entretien, de comptabilité, etc.,
coût du matériel informatique et autres dépenses liées à la gestion administrative : frais bancaires, plateforme de gestion de patientèle ou de facturation, etc.,
charges de fonctionnement diverses : eau, électricité, abonnement internet, consommables, etc.,
cotisations aux assurances,
taxes et impôts locaux : CFE (cotisation foncière des entreprises), taxe foncière,
achat et utilisation d’un véhicule professionnel, le cas échéant.

A ces coûts peut s’ajouter celui, très conséquent, du “rachat de patientèle” à un confrère, ou plus exactement de l’achat d’un droit de présentation. L’estimation de la valeur de la patientèle en vue d’un rachat ne répond pas à des règles fermes. Elle correspond généralement à 40 à 60 % de la moyenne entre le chiffre d’affaires brut et le bénéfice 3 dernières années. En listant tous les coûts et en distinguant ceux qui relèvent de l’installation en elle-même et les frais de fonctionnement, vous pourrez établir un prévisionnel financier précis. Celui-ci sera indispensable pour convaincre les établissements de crédits de vous accorder les prêts nécessaires à votre démarrage.

Avoir son propre cabinet : avantages et inconvénients

L’installation en cabinet est-elle incontournable ? Dans certaines spécialtés, notamment celles qui demandent un lourd équipement matériel, le cabinet est indispensable pour exercer. L’alternative à l’installation dans son propre cabinet peut alors être d’occuper temporairement un local mis à disposition par une structure de santé ou par un confrère remplacé.

Dans des métiers comme celui d’ergothérapeute, en revanche, la pratique peut aussi bien se faire en cabinet qu’en dehors : au domicile des patients, à l’école… Pour ces professionnels, les “pour” et les “contre” des deux scénarios doivent être pesés avant de s’installer dans un local.

Voici quelques éléments pour guider votre réflexion.

Les avantages de la pratique en cabinet :
- Un équipement, même lourd, toujours à disposition.
- Pas de temps perdu en trajets : c’est le patient qui se déplace.
- Un lieu de travail où le professionnel peut également gérer ses tâches administratives et accueillir un éventuel secrétariat.
- Un lieu “repère” susceptible d’attirer naturellement de nouveaux patients.

Les avantages de l’exercice hors cabinet :
- Une prise en charge des patients dans leur environnement quotidien.
- Une forme de souplesse, sans les contraintes financières et administratives liées à la gestion du cabinet.
- Un rythme moins routinier.

En conclusion, le choix du local d’un cabinet paramédical est une décision importante qui ne doit pas être prise à la légère. Le cabinet, en tant qu’ERP (établissement recevant du public), doit respecter de nombreuses contraintes. Cependant, il est aussi susceptible d’apporter un confort et une stabilité nouvelle à votre pratique. L’installation sera une étape majeure de votre carrière en libéral !

La salle d’attente, un lieu d’information du public

La salle d’attente est un lieu important pour l’accueil, l’information et la fidélisation de votre patientèle. Il est recommandé de l’aménager confortablement, avec notamment des assises en nombre suffisant. Pour faire patienter les personnes qui s’y trouvent, vous pouvez laisser des magazines à disposition, installer une télévision diffusant des spots de santé, ou encore diffuser de la musique.

⚠️ Si vous diffusez de la musique dans la salle d’attente du cabinet, vous devez impérativement vous acquitter de droits de diffusion auprès de la Sacem.

Par ailleurs, sachez qu’il existe des obligations en matière d’affichage dans les salles d’attente. Les informations suivantes doivent être rendues visibles :

grille tarifaire et le barème des remboursements par la CPAM,
informations relatives au traitement des données personnelles des patients (RGPD),
horaires du cabinet,
caractère non fumeur du lieu.

Enfin, nous vous recommandons de prévoir une signalétique claire afin de fluidifier les déplacements de vos patients vers les sanitaires ou la salle de consultation.

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